Подборка: недвижимость
Адвокат по недвижимости в Сочи нужен в двух случаях: до сделки, чтобы проверить объект и продавца, и после неё, когда Росреестр приостановил регистрацию, покупатель не доплатил, продавец отказывается освобождать квартиру или сделку пытаются признать недействительной. Подборка объединяет адвокатов, чей статус действующий, а практика по спорам о квартирах, домах, апартаментах и коммерческих помещениях в Сочи доступна публично. За включение в список участники ничего не платят.
Сразу о главном. Права на объект появляются в момент внесения записи в ЕГРН, но не при подписании договора и не при передаче денег. Дело о правах на помещение, дом или квартиру рассматривает суд района, в котором находится объект, вне зависимости от места жительства сторон. Ниже разобраны типовые риски сочинских сделок, принципы отбора участников и список документов для консультации.
Споры о сделках и правах на объекты границы подборки
В подборку включены адвокаты, которые сопровождают куплю-продажу, мену, дарение и аренду недвижимости, а также ведут споры по таким договорам. Сюда входят требования о признании недействительной сделки, о регистрации перехода права при уклонении продавца от неё, об истребовании из чужого владения имущества, о признании за истцом права собственности. Сюда входят споры о задатке и о предварительных договорах, которые так и не переросли в основной.
Самостоятельная категория дел — оспаривание решений Росреестра, которыми регистрацию приостановили или отказали в ней. Наследственные, жилищные и земельные споры вынесены в соседние подборки.
Зачем сделки в Сочи проверяют особенно тщательно
Значительная часть покупателей сочинской недвижимости живёт в других регионах. Сделки проводятся удалённо, через представителей по доверенности и электронную регистрацию. Это удобно, но повышает риск: доверенность может быть отозвана, а продавец может не знать о продаже своего объекта.
Многие объекты на курорте оформлены как апартаменты. Юридически это нежилые помещения: постоянная регистрация по месту жительства там невозможна, налог и коммунальные платежи рассчитываются по иным правилам. Покупателю нередко становится известно об этом лишь после заключения сделки.
Ещё один источник споров — дома на садовых участках. Вид разрешённого использования земли и назначение дома в документах нередко не совпадают с тем, что обещает продавец, например возможность постоянной регистрации. Прежде чем покупать, полезно сверить выписки из ЕГРН по земельному участку и по дому, а также данные о собственнике и об ограничениях.
По каким критериям включены участники
Первая проверка — статус. Регистрационный номер адвоката сверен с реестром палаты субъекта и с единым реестром Минюста. Кандидаты со статусом, который приостановлен или прекращён, не включаются.
Вторая — практика. Редакция просмотрела судебную практику по недвижимости: акты арбитражных судов, Краснодарского краевого суда и районных судов Сочи, в которых интересы стороны отстаивал адвокат. Учитывались дела о сделках, регистрации и истребовании имущества. Процент выигранных дел не рассчитывается, исход в карточке участника не указывается.
Риски покупки и способы защиты
| Риск | Как проверить до сделки | Что делать, если спор уже возник |
|---|---|---|
| Продавец действует по поддельной или отозванной доверенности | Сервис проверки доверенностей на notariat.ru, звонок нотариусу | Иск о недействительности сделки и истребовании объекта |
| Объект в залоге или под арестом | Свежая выписка из ЕГРН в день сделки | Требование к продавцу о возврате денег и убытков |
| Продавец уклоняется от регистрации перехода права | Условие о сроке подачи документов в договоре | Иск о регистрации перехода права собственности |
| Объект оказался нежилым помещением | Назначение помещения в ЕГРН | Оспаривание сделки по мотиву заблуждения |
| Супруг продавца не давал согласия | Нотариальное согласие супруга | Супруг вправе оспорить сделку в течение года |
Росреестр, суды и сроки по сделкам
Росреестр регистрирует права, документы принимают в МФЦ или онлайн. Если регистратор приостановил её, в уведомлении указаны причины и срок, за который их можно устранить. Оспорить отказ в регистрации можно в суде в порядке административного судопроизводства в течение трёх месяцев.
Сроки на оспаривание сделок различаются. Для оспоримых сделок, например совершённых под влиянием обмана или существенного заблуждения, давность составляет один год. Для ничтожных сделок срок дольше, три года с начала исполнения.
Если основной договор купли-продажи не заключён, а срок в предварительном договоре не назван, обязательство сторон действует год. После этого момента заключения сделки требовать уже нельзя, спор может идти только о задатке.
Документы для разговора об объекте
- сведения из ЕГРН и правоустанавливающие документы продавца;
- проект договора или подписанный договор, расписки и платёжные поручения;
- доверенность представителя, если сделка шла через него;
- согласие супруга и документы о браке продавца;
- сообщения Росреестра о приостановлении регистрации или об отказе в ней;
- переписка с продавцом или покупателем, риелтором.
Спросите у адвоката, участвовал ли он в спорах о недвижимости в судах Сочи и имеет ли опыт взаимодействия с Росреестром. Условия сотрудничества оформляют письменным соглашением, а предрекать исход спора адвокату запрещено кодексом этики.
Короткие ответы о недвижимости
Можно ли вернуть квартиру, если её уже перепродали? Добросовестный приобретатель защищён, но не всегда. Когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, скажем по подложной доверенности, истребовать его можно даже у последнего приобретателя.
Нужно ли нотариальное удостоверение сделки? Оно обязательно для продажи долей и для некоторых сделок с участием несовершеннолетних. В остальных случаях это выбор сторон.
Как задать вопрос? Сохраните эту подборку и напишите редакции по адресу ниже, если нужна помощь с выбором категории.
Для связи с редакцией пишите на э.почту: priem@лучшие-адвокаты-сочи.рф. Контакты адвокатов — участников рейтинга — на страницах не размещаются.